Tồn kho tăng, loay hoay vì thiếu vốn

Có thể thấy, đại dịch Covid-19 đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình thế khó khăn. Ghi nhận từ báo cáo tài chính quý II của một số doanh nghiệp địa ốc cho thấy, lợi nhuận thu về được không chỉ sụt giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp đang còn chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay, hàng tồn kho lớn, thậm chí đang đứng trên bờ vực phá sản.

Trong báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ cuối năm 2019 đến nay, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% theo năm, trong đó có 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng, có 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng.

Trong số nhóm doanh nghiệp ứ đọng hàng tồn kho nhiều nhất hiện nay phải kể đến Đất Xanh Group với tổng giá trị hàng tồn kho (tính tới hết quý I/2020) lên tới gần 8.552 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản kinh doanh dở dang. Tiếp sau đó là Công ty Quốc Cường Gia Lai có lượng hàng tồn kho dồn ứ hơn 8.000 tỷ đồng và Khang Điền hơn 7.225 tỷ đồng.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp khác ít hơn cũng có con số hàng tồn kho lên tới vài nghìn tỷ đồng như LDG, FLC Faros, Hải Phát Invest,  TTC Land, Nhà Từ Liêm, DIG… với chủ yếu là các tài sản kinh doanh dở dang và có xu hướng tăng mạnh trở lại sau đợt dịch Covid-19 vừa qua.

Hàng tồn kho tích tụ, trong khi tổng nợ vay tiếp tục gia tăng khiến các doanh nghiệp rơi vào trạng thái khó chồng khó.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế.

Tuy nhiên, hàng tồn kho như hiện nay đang trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, vì phần lớn lượng hàng tồn kho chủ yếu do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay, hoặc là thành phẩm nhưng không bán được, hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Có một điều dễ nhận thấy, hầu hết các doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án đa số dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng. Chỉ tính riêng trong năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phải trả 13.689 tỷ đồng lãi vay, tăng hơn 34% so với năm 2018. Vì vậy, khi gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải bán tài sản để "bảo toàn" hoạt động trong khó khăn.

Dư dả nhờ M&A

Thực ra, các doanh nghiệp địa ốc thường ghi nhận phần doanh thu lớn vào nửa cuối năm. Tuy nhiên, vừa kết thúc quý II/2020, nhiều doanh nghiệp vẫn báo lãi lớn và “vượt cạn” thành công nhờ vào hoạt động M&A dự án, vốn góp trong các công ty con, công ty liên loanh, liên kết.

.

Chẳng hạn, Công ty Đầu tư Quốc Cường Gia Lai hồi tháng 6 vừa qua đã chuyển nhượng gần như toàn bộ dự án Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức, TP.HCM với quy mô hơn 28.000 m2 cho LDG Group. Trước đó, hồi tháng 5, doanh nghiệp này cũng đã chuyển nhượng toàn bộ 49,9% cổ phần tại Công ty Bất động sản Sông Mã và giảm vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Bất động sản Quốc Cường Thuận An.

Cũng thực hiện một loạt các đợt M&A trong 6 tháng đầu năm là "ông lớn" Novaland. Tuy nhiên, trái ngược với Quốc Cường Gia Lai, việc M&A giúp Novaland thu về doanh thu và lợi nhuận "khủng".

Cụ thể, trung tuần tháng 6, Novaland đã bán 40% (trên tổng số 83,45% vốn) tại Công ty cổ phần Cảng Phú Định thu về gần 2.400 tỷ đồng. Giao dịch này mang về cho Novaland khoản lãi hơn 1.705 tỷ đồng, là tiền chênh lệch giữa giá bán và giá trị ghi sổ của tài sản. Nhờ khoản lãi nghìn tỷ này mà lợi nhuận trước thuế quý II/2020 của Tập đoàn vẫn đạt 998 tỷ đồng, tăng 33% bất chấp doanh thu chính giảm 75%. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ cũng tăng tới 72%, đạt 875 tỷ đồng.

Trước đó, trong quý I/2020, Novaland cũng đã bán toàn bộ vốn góp tại Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phong Điền. Tổng giá trị chuyển nhượng giao dịch này là 987 tỷ đồng và mang lại cho Tập đoàn mẹ khoản lãi 795 tỷ đồng.

Còn tại Công ty LDG Group, từ cuối năm 2019 đến nay, doanh nghiệp này cũng liên tục chuyển nhượng cổ phần tại các công ty. Tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Gia Lộc, LDG Group chuyển nhượng 7,2 triệu cổ phần, tương đương 90% vốn điều lệ, số tiền thu về ít nhất 350 tỷ đồng. LDG Group cũng bán toàn bộ 99,9% cổ phần tại Công ty cổ phần Địa ốc Bình Nguyên, thu về ít nhất 482 tỷ đồng.

Theo phân tích của giới chuyên môn, việc các doanh nghiệp bất động sản thoái vốn, bán bớt công ty thành viên nhằm mang lại nguồn thu lớn cho doanh nghiệp tạo ra dòng tiền, giúp doanh nghiệp có tiền xoay xở, phục vụ các dự án kinh doanh khác hiệu quả hơn, thậm chí là làm đẹp giá trị sổ sách. Tuy nhiên, về lâu dài, để doanh nghiệp hoạt động thực sự hiệu quả, nguồn thu phải đến từ các hoạt động kinh doanh chính chứ không phải đến từ việc thoái vốn, bán cổ phần, tài sản nhằm tạo ra đột biến trong ngắn hạn.

M&A - Phao cứu sinh cho doanh nghiệp yếu thế

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua đang có sự chuyển giao khá mạnh giữa các doanh nghiệp không chuyên nghiệp sang các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Sự chuyển giao này là vô cùng cần thiết, làm tăng tính thanh khoản thị trường, giúp giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin thị trường.

“Nếu không có những doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, thì sẽ không có những khu đô thị, dự án được mọc lên một cách bài bản, đồng bộ”, ông Châu nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, trước khó khăn của thị trường bất động sản do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, nhiều chủ đầu tư dự án rơi vào tình trạng khó khăn trong dài hạn về tiềm lực tài chính cũng như thanh khoản nên buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng, san sẻ bớt cổ phần...

Theo ông Phúc, đây cũng chính là cơ hội M&A các dự án bất động sản cho cả nhà đầu tư nội và nhà đầu tư ngoại - những người có tiềm lực mạnh về tài chính.

“Kênh M&A vẫn tiếp tục gia tăng mạnh. Bởi lẽ, đầu tư tài chính là một kênh đầu tư có hiệu quả, trong trường hợp cấp tín dụng khó thì đây chính là cơ hội cho những người có tiền”, ông Phúc nói và phân tích thêm, hoạt động M&A không chỉ hỗ trợ nguồn vốn mà giúp nâng cao năng lực của các doanh nghiệp.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc tập đoàn Danh Khôi, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, để thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, giúp cho doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.

“Việc M&A các dự án thân thiện, không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn về thủ tục, mà trên thực tế, câu chuyện này còn mang lại sự "win - win" cho các bên, cũng như cho thị trường”, ông Bảo nói.