Tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung bất động sản tăng quá mạnh, vượt cầu quá lớn. Theo ông, vì sao lại có tình trạng này?

Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với các luật có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… đã tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác cùng phát triển.

Thời gian qua, quỹ nhà phát triển rất nhanh, đáp ứng được phần nào nhu cầu về nhà ở của xã hội và làm thay đổi bộ mặt cảnh quan ở cả đô thị lẫn nông thôn. Cụ thể, trong vòng 10 năm gần đây, quỹ nhà ở đã tăng gấp đôi, bằng toàn bộ số lượng nhà ở được xây dựng từ năm 1999 trở về trước.

Tuy nhiên, nhà ở, công trình xây dựng phát triển quá nhanh, cung quá cao so với cầu, nguyên nhân cơ bản là do phân cấp, phân quyền cho địa phương. Địa phương nào cũng muốn thay đổi bộ mặt cảnh quan đô thị của mình, trong khi thiếu kiểm tra, giám sát, kiểm soát, khiến nhà ở phát triển quá mức cần thiết, vượt xa nhu cầu thực tế của xã hội.

Nhưng tất cả công trình, dự án đều phải thực hiện theo quy hoạch, thưa ông?

Đúng là tất cả công trình, dự án đều phải thực hiện theo quy hoạch, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Vấn đề là, quy hoạch bao giờ cũng hướng tới tương lai xa. Việc căn cứ vào tương lai xa để cấp phép xây dựng đã dẫn tới tình trạng cung vượt xa cầu.

Đơn cử, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến tận năm 2050. Căn cứ vào quy hoạch này để cấp phép xây dựng đã dẫn tới tình trạng cung vượt cầu.

Theo thống kê của chúng tôi, nếu tất cả các dự án nhà ở đã được cấp phép căn cứ vào Quy hoạch Thủ đô mà triển khai hết, thì nguồn cung đủ cho tới tận năm 2045 - 2050, tức là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 12 triệu cư dân và cần tới 4 triệu tỷ đồng để hoàn thành tất cả các dự án đã được cấp phép xây dựng. Vì không có tiền để triển khai tất cả các dự án đã được cấp phép, nên hàng loạt công trình phải tạm dừng xây dựng, nhiều công trình dở dang.

Theo ông, liệu có khắc phục được hạn chế đó?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tất cả công trình, dự án từ nhà ở, công trình công cộng… không chỉ bắt buộc thực hiện theo quy hoạch, mà còn phải theo kế hoạch.

Quy hoạch có thể 20 năm, 30 năm, 50 năm, công trình xây dựng không được phá vỡ quy hoạch. Trong cả quãng thời gian dài này, sẽ chia nhỏ ra “từng chặng” 5 năm để lên kế hoạch đầu tư, xây dựng, bảo đảm phù hợp với thực tế của mỗi địa phương.

Ngoài ra, trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm của địa phương bắt buộc phải có nội dung liên quan đến xây dựng nhà ở.

Tôi cho rằng, nếu thực hiện nghiêm túc các quy định này, chắn chắn sẽ khắc phục được nhược điểm, hạn chế trong lĩnh vực xây dựng, thị trường bất động sản đã diễn ra trong thời gian vừa qua.

Một trong những thay đổi rất lớn trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Ông bình luận gì về thay đổi này?

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch. Quy định này đã làm phát sinh rất nhiều bất cập. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn, nhưng không cấm giao dịch qua sàn.

Theo tôi, đối với doanh nghiệp nhỏ, chỉ có vài dự án, thì không dại gì thành lập cả một bộ máy nhân sự để bán sản phẩm, mà nên bán sản phẩm qua sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp khác thành lập.

Ngược lại, với những doanh nghiệp lớn, triển khai nhiều dự án, cần tự chủ trong việc bán sản phẩm, thì nên thành lập bộ máy nhân sự để bán sản phẩm trực tiếp tới người tiêu dùng. Doanh nghiệp lớn cũng có thể thành lập riêng sàn giao dịch bất động sản, để vừa bán sản phẩm của mình, vừa bán sản phẩm của các doanh nghiệp nhỏ khác.

Thực tế cho thấy, bán sản phẩm qua sàn bất động sản đã xảy ra tình trạng, doanh nghiệp bán sản phẩm giá thấp, sau đó thu chênh lệch ngoài, khiến thất thu ngân sách nhà nước?

Bán sản phẩm qua sàn hay không qua sàn đều có thể xảy ra tình trạng lách luật, làm sai luật, thậm chí vi phạm pháp luật nhằm trốn thuế, gian lận thuế, nếu không tăng cường thanh tra, kiểm tra.

Tình trạng ghi thấp hơn giá thanh toán nhằm trốn thuế, gian lận thuế không chỉ xảy ra đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mà xảy ra trong nhiều lĩnh vực khác. Như vậy, tình trạng gian lận thuế trong giao dịch bất động sản không phải là do sàn bất động sản.

Để chống gian lận thuế, trốn thuế, cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà nước khác phải tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát và phải xử lý thật nghiêm minh khi phát hiện giao dịch gian lận thuế.