Đổi đất lấy hạ tầng bằng các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đã được các thành phố lớn áp dụng khá phổ biến. Riêng Hà Nội cũng đã có hàng nghìn ha đất được đối ứng cho các dự án này.

Theo GS Đặng Hùng Võ, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi như sáng kiến của Bà Rịa – Vũng Tàu từ nửa đầu những năm 1990.  Sau đó, Trung ương thấy hay cũng đã đưa vào quy định chính thức cơ chế “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” tại Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (1998).

Đến năm 2004, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã chính thức khai tử cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng hạ tầng.

Luật Đất đai 2013 tiếp tục giữ cơ chế đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng nhưng lại chấp nhận cơ chế dự án BT mà không có quy định chi tiết nào về định giá hạ tầng cũng như định giá đất đai để trả cho nhà đầu tư hạ tầng.

“Dự án BT chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ “đổi đất lấy hạ tầng”, chẳng qua là “bình mới rượu cũ”. Đến nay, hàng loạt dự án BT đã được nhiều nhà đầu tư đề xuất tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác, nhiều dự án đã được lãnh đạo địa phương chấp thuận và báo chí đã cảnh báo về kẽ hở lọt tham nhũng”, ông Võ nói.

Cụ thể hơn, ông dẫn chứng, tại TP.HCM, từ tháng 4/2015 tới tháng 3/2016, UBND thành phố đã phê duyệt 17 dự án PPP (hợp tác công tư), trong đó có tới 11 dự án BT do các nhà đầu tư đề xuất. Tại thời điểm tháng 6/2016, UBND thành phố cũng đã phê duyệt dự án BT phòng chống lũ giai đoạn 1 do Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Trung Nam đề xuất với tổng vốn đầu tư tới 9,926 nghìn tỷ đồng và trình Thủ tướng chấp thuận dự án BT xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 với tổng vốn đầu tư 5,254 nghìn tỷ đồng.

Vào quý 1/2017, khi Việt Nam đưa ra nhiều quyết định kiểm soát chặt chẽ các dự án BOT (Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao), nhiều nhà đầu tư đã thể hiện ý định không đề xuất các dự án BOT mà chuyển sang đề xuất các dự án BT.

Cũng cho rằng, “đổi đất lấy hạ tầng” chẳng qua chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ dưới hình thức BT, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nói: Thời gian qua, rất nhiều dự án BT được đề xuất tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác. Các dự án BT này đều có dấu hiệu của sự câu kết, móc nối giữa chủ đầu tư với chính quyền địa phương, gây thất thoát khủng cho ngân sách nhà nước.

“Sự thất thoát tại các dự án BT còn lớn hơn gấp nhiều lần tại những dự án bán đất theo chỉ định. Vì khi thực hiện dự án theo hình thức BT, không khác nào chúng ta đã giúp chủ đầu tư tránh phải đấu thầu thi công mà còn được hưởng "nhất bản thập lợi", tức là chỉ bỏ ra một đồng đầu tư nhưng có thể thu lợi gấp mười lần”, ông Đực phân tích.

Do đó, theo ông Đực, cần phải tách bạch riêng biệt hai dự án đổi đất - hạ tầng và giao cho hai nhóm quản lý độc lập với nhau. Nhóm thứ nhất thuộc ngành Xây dựng – Giao thông quản lý đấu thầu, thi công, xây dựng, giám sát chất lượng công trình. Nhóm này có trách nhiệm tổ chức các phiên đấu thầu công khai, rộng rãi để lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực và kinh nghiệm được tham gia. 

Nhóm thứ hai thuộc ngành Tài chính – Tài nguyên – Quy hoạch tổ chức đấu thầu, giao đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng hạ tầng.

Còn theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Phạm Sỹ Liêm, phương thức đổi đất lấy hạ tầng kém minh bạch vì không rõ việc đổi đất lấy hạ tầng được tiến hành dựa trên cơ sở giá nào? Tình trạng kém minh bạch rất dễ bị các nhóm lợi ích lợi dụng không chỉ về mặt giá cả mà còn để vừa có đất cho dự án phát triển bất động sản của họ lại vừa có hạ tầng bên ngoài kết nối với dự án đó.

“Phương thức BT chỉ nên thực hiện theo phương thức đấu thầu dự án kết hợp với đấu giá các lô đất trong chừng mực vừa đủ để thực hiện dự án đúng như quy định của Luật đất đai”, ông Liêm nói.