Bối cảnh hoàn toàn khác biệt

Việc các ngân hàng lao vào cho vay BĐS khiến Ngân hàng Nhà nước lo ngại và đưa ra cảnh báo các ngân hàng về vết thương tín dụng BĐS trong quá khứ. Theo ông, nỗi lo “lịch sử lặp lại” có cơ sở không?

Để thị trường, nhà đầu tư BĐS và người dân yên tâm, thì hoạch định chính sách không nên nhìn vào hiện tượng nhỏ lẻ, mà phải có cái nhìn tổng thể, đặt trong những bối cảnh khác nhau.

TS. Lê Xuân Nghĩa.

Từ năm 2005 đến nay, thị trường BĐS có 2 lần phục hồi (2005 - 2007 và 2015 - 2017), nhưng trong bối cảnh hoàn toàn khác nhau.

Thứ nhất, giai đoạn 2005 - 2007, thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO. Khi đó, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài lạc quan thái quá về triển vọng của Việt Nam, tạo sự bùng nổ về đầu tư, thương mại, du lịch và cả sự bùng nổ của thị trường BĐS. Tương tự, giai đoạn 2015 - 2017, thị trường BĐS phục hồi trong bối cảnh Việt Nam đã ký kết hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA). Tuy nhiên, sự lạc quan của nhà đầu tư ở mức độ vừa phải, với thái độ thận trọng, họ hiểu biết về Việt Nam nhiều hơn, sâu hơn cả mặt mạnh và điểm yếu.

Thứ hai, tín dụng giai đoạn 2005 - 2007 tăng rất mạnh (trên 30%), còn giai đoạn 2015 - 2017 chỉ tăng ở mức hợp lý (15 - 17%), trong giới hạn mà Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) đã nhiều lần khuyến cáo.

Thứ ba, giai đoạn 2005 - 2007 diễn ra làn sóng đầu tư thứ nhất vào Việt Nam với đặc điểm nhanh nhưng không bền vững. Vốn FDI đăng ký tăng đột biến (đạt kỷ lục 80 tỷ USD), nhưng giải ngân chỉ đạt 8 - 9 tỷ USD, cơ sở hạ tầng còn yếu kém, thể chế kinh tế còn nhiều bất cập. Còn giai đoạn 2015 - 2017 diễn ra làn sóng đầu tư thứ hai vào Việt Nam với đặc điểm thận trọng, nhưng lại thực chất, ổn định và bền vững hơn. Chênh lệch vốn FDI đăng ký với vốn giải ngân không lớn.

Thứ tư, lạm phát giai đoạn 2005 - 2007 như mẹt thuốc súng và đã bùng nổ vào năm 2008, kinh tế vĩ mô rơi và khủng hoảng. Còn hiện nay, lạm phát đang ở mức thấp và được kiểm soát tốt, kinh tế vĩ mô ổn định, triển vọng ổn định lâu dài.

Thứ năm, lãi suất giai đoạn trước đây tăng mạnh, hiệu quả đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút nghiêm trọng do chi phí tài chính quá lớn, tâm lý đầu cơ thống trị thị trường. Còn hiện nay, lãi suất khá ổn định, đầu tư kinh doanh khá hiệu quả vì chi phí tài chính không quá lớn. Tâm lý đầu cơ vừa phải, triển vọng ổn định lãi suất dài hạn khá tốt, lãi suất có thể tăng chút ít nhưng không đáng kể.

Thứ sáu, giai đoạn 2005 - 2007, cầu thị trường bùng nổ, đặc biệt là cầu BĐS. Còn hiện nay, cầu yếu và đang có xu hướng phục hồi chậm chạp, không có dấu hiệu bùng nổ.

Thứ bảy, giai đoạn 2005 - 2007, xuất hiện làn sóng đô thị hóa lần thứ nhất trên nền tảng hạ tầng yếu kém và thiếu bền vững. Còn hiện tại bắt đầu làn sóng đô thị hóa lần thứ hai với nền tảng cơ sở hạ tầng bền vững hơn, với hàng triệu lao động từ nông thôn ra đô thị và hàng chục ngàn lao động nước ngoài vào Việt Nam khi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) có hiệu lực.

Thứ tám, giai đoạn 2005 - 2007 là những năm cuối của chu kỳ phát triển dài hạn sau khủng hoảng tài chính châu Á. Còn giai đoạn hiện tại là giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển dài hạn sau khủng hoảng kinh tế thế giới.

Không nên vội vàng thắt chặt tín dụng

Sự phục hồi của thị trường BĐS hiện nay nằm trong bối cảnh bền vững hơn trước, song điểm giống nhau của hai giai đoạn là thị trường BĐS dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Điều đó có nghĩa là rủi ro vẫn rất lớn, thưa ông?

Không chỉ ở Việt Nam, mà ở các nước, thị trường BĐS vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà. Ví dụ tại Mỹ, các tập đoàn thương mại, công nghiệp vay rất ít vốn ngân hàng, nhưng các tập đoàn BĐS lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh BĐS đòi hỏi số vốn rất lớn, mà các tập đoàn BĐS lại ít khi niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong khi đó, người Mỹ hầu như mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen của người Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền của mình để mua nhà, mà vay trả góp của ngân hàng để mua nhà và dùng tiền của mình để đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.

Nhưng không thể phủ nhận rằng, trong lịch sử, các ngân hàng nước ta từng chao đảo khi đầu tư vốn vào BĐS vào thời kỳ bong bóng?

Ở châu Á nói chung, ngân hàng còn lệ thuộc nhiều vào BĐS, vì sức mua của thị trường hàng hóa chưa đủ lớn để lấn át thị trường BĐS. Bên cạnh đó, tình trạng lệ thuộc này còn có lý do văn hóa.

Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường BĐS đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng, ít nhất là trong vòng 3 năm tới.

Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay BĐS là dễ hiểu vì nhiều lý do, như có tài sản thế chấp; BĐS có thể sụp đổ trong ngắn hạn, nhưng vẫn là thị trường nền tảng trong dài hạn; các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm đến BĐS.

Với phân tích như vậy, việc Ngân hàng Nhà nước định sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm tín dụng trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% có lẽ hơi vội?

Giả sử muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường, thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh.

Tôi cho rằng, việc thắt chặt tín dụng vào thời điểm này là quá vội và cần có khung chính sách dài hạn hơn. Nhằm tiếp tục hỗ trợ phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Thị trường bất động sản sẽ “khát” cung và tăng nóng vào năm 2021

Người dân và chủ đầu tư BĐS cũng hoang mang sợ thị trường đi xuống nếu Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng. Giả sử kịch bản thắt chặt tín dụng BĐS xảy ra, thị trường sẽ thế nào, thưa ông?

Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS và bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung - cầu (hiện tại cung đang lớn hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ lớn hơn cung.

Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào Việt Nam, nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư hạn hẹp. Vì vậy, nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần, trong khi cầu tăng lên. Cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo, năm 2023, thị trường BĐS sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021. Chưa kể, nếu BĐS gặp khó khăn, việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu.

Một số khác biệt của bối cảnh phục hồi thị trường bất động sản trong hai giai đoạn: