Dư nợ ngành bất động sản đang tăng lên, nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Ảnh: Đức Thanh

Khả năng vỡ nợ chéo là thấp

Theo ông Nguyễn Tùng Anh, chuyên viên cấp cao nghiên cứu rủi ro tín dụng tại FiinRatings, với tình hình sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong nước hiện nay, thì khả năng xảy ra vỡ nợ chéo là thấp, bởi 3 lý do sau.

Thứ nhất, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản tuy có sự phân hóa, nhưng nhìn chung vẫn tương đối ổn định và có sức chống chịu tốt, nhất là các doanh nghiệp niêm yết.

Mặc dù ngành bất động sản không tránh khỏi những tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19, ảnh hưởng đến hoạt động mua bán, xem dự án và đất nền, dẫn đến nhiều dự án phải hoãn hoặc kéo dài thời gian ra mắt và chào bán, các doanh nghiệp cần vốn để phát triển dự án và quỹ đất, buộc phải đi vay hoặc phát hành trái phiếu, khiến dư nợ của ngành bất động sản tăng lên, nhưng các chuyên gia FiinRatings cho rằng, con số này vẫn trong tầm kiểm soát, bởi mức nợ/vốn chủ sở hữu vẫn quanh mức 0,78 và thậm chí hệ số nợ/EBITDA giảm từ 2,5x hồi năm 2020, xuống còn 2,4x trong năm 2021.

Còn nếu nhìn vào dài hạn và xét theo triển vọng dân số tiếp tục tăng, thu nhập người dân ngày càng được cải thiện, kinh tế phát triển, thì nhu cầu bất động sản sẽ vẫn ổn định. Đơn cử, với TP.HCM, sau khi vượt qua khó khăn của giai đoạn thị trường đóng băng 2011 - 2014, nguồn cung đã dồi dào trở lại. Mặc dù số lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM gần đây giảm, nhưng mức độ hấp thụ vẫn cao. “Có thể thấy, nhu cầu vẫn rất lớn, nên chúng ta có thể kỳ vọng vào sự phục hồi của doanh nghiệp bất động sản”, ông Nguyễn Tùng Anh lập luận.

Thứ hai, rủi ro đổ vỡ dây chuyền chỉ có thể xảy ra khi xuất hiện những biện pháp pháp lý cứng rắn áp dụng cho cả ngành. Thực tế cho thấy, tại Trung Quốc - quốc gia áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” đối với ngành bất động sản, thì sau cú đổ vỡ của Tập đoàn bất động sản Evergrande, đã xuất hiện thêm những tên tuổi khác như Shimao và Guangzhou R&F Properties rơi vào cảnh khất nợ. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc đặt ra giới hạn đối với nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, một khi xuất hiện những rủi ro liên quan như một lô trái phiếu hay doanh nghiệp có vấn đề, thì chúng sẽ nhanh chóng được cơ quan quản lý xử lý riêng và kiểm soát tình hình để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu, giúp thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi.

Theo ông Lê Hồng Khang, Trưởng phòng Phân tích rủi ro tín dụng FiinRatings, những tác động bất lợi từ dịch bệnh và các yếu tố khác liên quan đến vĩ mô đã ảnh hưởng đến giao dịch mua bán trên thị trường bất động sản. “Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá mức độ hấp thụ vẫn tốt và triển vọng của ngành sẽ ổn định trong thời gian tới. Theo mô hình xếp hạng tín nhiệm của chúng tôi, đã có sự phân hóa rõ rệt giữa các công ty bất động sản, từ mức A đến mức B, cho nên sẽ phụ thuộc vào năng lực kinh doanh, rủi ro tài chính của doanh nghiệp khi phân tích tác động của thị trường đến chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp bất động sản”.

Vấn đề của ngành bất động sản là thời điểm nào thì các doanh nghiệp phục hồi, bởi hiện họ vẫn chống chọi với những khó khăn.

Đề phòng thị trường đảo chiều

Ông Paul Coughlin, nguyên Giám đốc toàn cầu của S&P Global Ratings - Analytics & Operations, cho biết, nếu nhìn vào phân bổ xếp hạng tín nhiệm sơ bộ của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thường ở mức BBB đổ lại, nhiều nhà đầu tư băn khoăn tại sao lại chỉ đạt mức tín nhiệm này, trong khi những khoản đầu tư vào vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản thường cho mức sinh lời rất tốt.

Ông Paul Coughlin lý giải, chu kỳ kinh doanh một dự án bất động sản thường kéo dài 3 năm hoặc nhiều hơn, nên quá trình chuẩn bị dự án, doanh nghiệp bất động sản thường đối mặt với nhiều rủi ro từ những biến động bất thường, từ chi phí đầu vào, lãi suất, giá bán sản phẩm…

“Ở Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản còn phải gánh lãi suất tương đối cao trong thời gian dài, kể cả thời gian chuẩn bị bán hàng. Đây là một trong những rủi ro chúng tôi đánh giá là tương đối quan trọng khi xem xét các doanh nghiệp bất động sản”, ông Paul Coughlin nói thêm.

Các công ty bất động sản thường nhạy cảm với những thay đổi chính sách kinh tế, đặc biệt chính sách liên quan đến lãi suất. Trong cơ cấu nguồn vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ thì vay nợ chiếm tỷ lệ rất cao, do đó những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng cả đến doanh nghiệp bất động sản và nhu cầu của người mua.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về những rủi ro tín dụng bất động sản, ông Paul Coughlin cho rằng, lãi suất thay đổi ảnh hưởng đến chi phí đầu vào và giá bán sản phẩm, khi giá bán giảm thì khả năng hấp thụ trên thị trường có thể giảm theo mà không diễn biến theo chiều ngược lại, cho nên đây là rủi ro rất tiềm tàng của doanh nghiệp bất động sản.

Chuyên gia này gợi ý, trong cấu trúc của một số doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đã chống đỡ tốt trước biến cố bên ngoài như Sun Hung Kai Properties (Hồng Kông), họ đã có sự chuẩn bị nhất định trước khi thị trường đảo chiều, bằng cách đa dạng hóa nguồn thu, có cả doanh thu từ cho thuê bất động sản, từ đó kiến tạo dòng tiền giúp họ trả lãi vay và nợ vay đến hạn.

“Đây là mô hình bền vững cho doanh nghiệp bất động sản, giúp họ chống chịu tốt hơn trước những diễn biến đảo chiều của thị trường bất động sản”, ông Paul Coughlin lưu ý.