Bước vào khó...

Một cách ngắn gọn nhất, nhà đầu tư sẽ phải qua ít nhất 26 bước thủ tục hành chính kể từ khi hình thành dự án đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng, đưa vào hoạt động.

Nói là ít nhất vì đây là cách tính đếm dựa theo các văn bản hiện hành của các chuyên gia khảo sát những bất cập, chồng chéo trong thủ tục cấp phép với các dự án đầu tư có sử dụng đất của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương và Dự án USAID GIG vừa thực hiện.

Để chuyển nhượng một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải tuân theo quy định của 4 luật khác nhau với không ít chồng chéo. Ảnh: Đức Thanh

Nhưng, theo ông Nguyễn Mạnh Hiển, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đại diện nhóm nghiên cứu, thực tế còn rối hơn rất nhiều.  “Chỉ đơn cử thủ tục giới thiệu địa điểm, nhà đầu tư sẽ phải chạy quanh với các quy định về cùng nội dung này nhưng ở 3 luật là Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Hiện tại, có địa phương thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm trước khi quyết định chủ trương đầu tư, có địa phương thực hiện sau, cũng có nơi thực hiện cùng lúc”, ông Hiển cho biết.

Thực ra, rất khó cho cấp thực thi nếu chiếu theo các điều luật hiện hành. Luật Đầu tư yêu cầu hồ sơ thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư phải có nội dung về địa điểm. Luật Xây dựng lại quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư cho các chủ đầu tư có yêu cầu, nhưng không hướng dẫn về quy trình thủ tục. Còn Luật Nhà ở thì ghi rõ là giới thiệu địa điểm trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Riêng với dự án xây dựng nhà ở, một số trường hợp phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận đầu tư theo Luật Nhà ở; trong Luật Đầu tư cũng có quy định về thủ tục tương tự. Điều này có nghĩa là, nhà đầu tư, doanh nghiệp buộc phải trông vào cách lựa chọn của chính quyền.

Rối rắm không chỉ ở bước thực hiện, mà vấn đề nằm ở chỗ, các thủ tục này đều có sự tham gia của các cơ quan quản lý đầu tư, xây dựng, tài nguyên - môi trường ở các địa phương cũng như ở Trung ương. Nếu căn cứ theo các luật khác nhau, thì các cơ quan này dù vẫn sẽ ngồi cho ý kiến, nhưng nhà đầu tư lại chạy theo các thủ tục hành chính với các quy định khác nhau về hồ sơ, thời gian, quy trình…

“Chúng tôi đề xuất các thủ tục này có thể thực hiện cùng lúc, vì đằng nào cũng có bằng đó ý kiến. Riêng với các dự án xây dựng nhà ở, đề nghị bỏ thủ tục xin quyết định đầu tư tại Luật Nhà ở, vì cơ quan quản lý đầu tư sẽ tham vấn ý kiến của các cơ quan liên quan, trong đó có xây dựng, trước khi trình UBND tỉnh ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư”, ông Hiển đề xuất.

Ngay trong bước chấp thuận chủ trương đầu tư này, khi thực hiện thủ tục đánh giá tác động môi trường (ĐTM) cũng đang làm khó cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Vì theo Luật Đầu tư, giai đoạn chưa cần tới ĐTM, nhưng theo Luật Môi trường, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục xin quyết định phê duyệt ĐTM trước khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Thực tế cho thấy, nhà đầu tư không thể an tâm bỏ tiền ra, thường là rất tốn kém, để thực hiện thủ tục Quyết định phê duyệt ĐTM khi chưa có được chủ trương đầu tư.

Bước ra cũng khó

Phân tích con đường thủ tục mà các nhà đầu tư bất động sản đang phải tiến hành để thực hiện chuyển nhượng dự án của mình mới thấy, sự thành công của bất cứ một thương vụ nào cũng là một “kỳ tích”.

Vì, theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác khi đủ điều kiện theo quy định. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định, khi nhà đầu tư muốn chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản thì phải xin quyết định cho phép chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh. Luật Nhà ở quy định theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Luật Đất đai thì phân chia ra hai loại, dự án bất động sản nhà ở thì được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ, còn dự án xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải chuyển nhượng toàn bộ.

Hiện tại, để tuân thủ đầy đủ các quy định này, nhà đầu tư đang phải tiến hành 2 loại thủ tục hành chính. Một là, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư theo thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư của UBND tỉnh. Hai là, xin quyết định phê duyệt một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

“Nghĩa là, nhà đầu tư sẽ phải thực hiện hai lần xin quyết định chủ trương đầu tư, hai lần tham vấn cùng một số cơ quan như nhau. Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục lặp lại, tốn kém cả chi phí và thời gian cũng như khả năng phát sinh tiêu cực. Chúng tôi cho rằng, điều này không cần thiết. Nếu dự án đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư thì không phải thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nữa. Hai là, làm rõ khái niệm về dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nên đảm bảo quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án giữa các luật”, ông Nguyễn Mạnh Hiển đề xuất.

Tương tự, sự không rõ ràng, thậm chí là xung đột giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư đang khiến nhiều cơ quan quản lý nhà nước run tay khi ra các quyết định này với các dự án trì trệ, chậm triển khai, vì thực hiện theo luật này có thể sẽ vi phạm luật khác.