Một số báo cáo, khảo sát hiện nay chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Toàn

Khi những con số không thể phản ánh tất cả

Trong cuốn sách “Tư duy nhanh và chậm”, tác giả Daniel Kahneman đề cập khái niệm quy luật số nhỏ (the law of small numbers). Đây là một lỗi tư duy mà nhiều người mắc phải. Cụ thể, họ sẽ nhận định đặc tính của sự vật, hiện tượng dựa trên quan sát hoặc ước lượng từ một lượng mẫu nhỏ dữ liệu đầu vào. Hệ quả là, những kết luận đưa ra có thể sai lệch so với đặc tính của sự vật, hiện tượng.

Ứng dụng quy luật số nhỏ vào thị trường bất động sản, những số liệu xuất hiện trong các báo cáo đôi khi không thể phản ánh đúng và đủ tính chất của thị trường. Ví dụ, trong khảo sát của một đơn vị, có tới 65% số người trả lời sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc có chính sách tốt.

Tuy nhiên, khi bóc tách lại vấn đề, con số trên chưa thể phản ánh toàn bộ tâm lý và hành vi của người mua trong tương lai.

Thứ nhất, cuộc khảo sát chỉ được thực hiện với 500 ứng viên. Con số này quá nhỏ để đại diện cho sức cầu của thị trường.

Thứ hai, đối tượng tham gia khảo sát cũng không được nêu rõ về đặc điểm nhân khẩu học.

Thứ ba, sản phẩm bất động sản mà khách hàng chọn mua trong khảo sát cũng chưa chỉ rõ về phân khúc, vị trí, mức giá…

Trên thị trường, vẫn có những phân khúc địa ốc ảm đạm và có sức cầu thấp, chẳng hạn condotel. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, nhiều doanh nghiệp môi giới cho biết, dòng sản phẩm này vẫn khó bán, dù chủ đầu tư đã tăng mức chiết khấu. Do đó, con số 65% khách hàng sẵn sàng mua bất động sản không còn chính xác trong trường hợp này.

Nhiều đơn vị chuyên nghiên cứu, tư vấn lớn trên thị trường cũng mắc phải quy luật số nhỏ, khi báo cáo của họ chưa thu thập đủ lượng dữ liệu đầu vào. Chính vì thế, nhiều kết luận, dự báo có sai số so với thực tế.

Tháng 10 năm ngoái, giám đốc một đơn vị nghiên cứu xin lỗi công chúng khi dự đoán sai thời điểm thị trường bất động sản phục hồi. Theo đó, cuối năm 2022, vị này cho rằng, thị trường sẽ khởi sắc trong nửa cuối năm 2023, song thực tế đã không diễn ra như vậy. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý IV/2023 giảm tới 33% so với cùng kỳ năm 2022 - thời điểm vị giám đốc đưa ra dự đoán.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho hay, trong hơn một năm qua, ông không đưa ra bất kỳ dự báo nào về thị trường. Nguyên nhân vì số liệu trong các báo cáo rất khó kiểm chứng và số lượng mẫu thử cũng chưa đủ lớn để khái quát hóa thị trường.

Dẫu vậy, không thể phủ nhận, số liệu thống kê trong các báo cáo vẫn là một cơ sở tham khảo đối với nhà đầu tư và người mua ở thực. Nhưng để có góc nhìn khách quan nhất, công chúng cần so sánh, đối chiếu các nguồn dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu khác nhau. Trong đó, những thông tin được cung cấp bởi các cơ quan nhà nước như Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê… nên được ưu tiên sử dụng để làm thước đo tham chiếu.

Thiếu cơ sở dữ liệu về giá bất động sản

Sự mập mờ về số liệu khiến cả những chuyên gia trong ngành cũng phải lúng túng. Với đại bộ phận người dân, sự hoang mang lại càng tăng lên, khi họ bị nhiễu loạn bởi “ma trận” thông tin. Nhiều cá nhân, tổ chức đã lợi dụng việc này để đẩy giá bất động sản, tạo tiền lệ xấu cho thị trường.

Nhằm ngăn chặn tình trạng trên, Luật Đất đai 2024 đã dành Chương XII để quy định về hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có Chương VIII để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Trong thực tế, quá trình thu thập dữ liệu không hề đơn giản. Theo Bộ Xây dựng, ngay từ năm 2015, các quy định về hệ thống thông tin thị trường nhà ở đã được quy định trong Nghị định số 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ, song quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn và chưa đáp ứng được tiến độ, do số lượng công việc phải xử lý quá lớn.

Không chỉ gặp khó về số lượng, chất lượng của dữ liệu đầu vào cũng là một vấn đề nan giải. Mới đây, trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Tài chính thừa nhận, việc xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản là một nhiệm vụ khó khăn.

“Bên mua bán sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Do đó, rất khó để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, nhất là khi cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra”, đại diện Bộ Tài chính nêu rõ.

Trong Luật Đất đai 2024, khung giá đất định kỳ 5 năm được thay thế bằng bảng giá đất hàng năm. Không chỉ vậy, luật mới đã phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho cả chủ tịch UBND cấp huyện, nhưng nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về cơ sở để hình thành một bảng giá đất sát với thị trường.

“Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Nếu không quy định rõ ràng, chặt chẽ, sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá đất chuẩn”, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản (Trường đại học Kinh tế quốc dân) phát biểu.

Thiếu cơ sở dữ liệu về giá bất động sản cũng là nguyên nhân khiến định giá đất trở thành một công việc bị nhiều đơn vị tránh né. Theo bà Trần Thành Tâm, Phó giám đốc Sở Tài chính Hà Nội, nhiều địa phương đang gặp khó trong việc tìm kiếm các đơn vị tư vấn định giá đất chất lượng.

“Việc áp dụng các phương pháp định giá đất chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của thẩm định viên. Trong khi đó, việc định giá trên thực tế còn nhiều bất cập do cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn chưa đầy đủ, thiếu minh bạch”, bà Tâm thẳng thắn.