Toàn cảnh Hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức.  Ảnh: Dũng Minh

Cần định danh cho bất động sản du lịch

Tại Hội thảo, các diễn giả đã có những phân tích, kiến giải, đề xuất sửa đổi Luật Đất đai để tạo cơ chế chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ, thúc đẩy phát triển kinh tế.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập, như doanh nghiệp du lịch hiện không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất, theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ. Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng chưa có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotel, shophouse...) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ, bao gồm đất du lịch và các loại hình bất động sản du lịch hình thành trên đất du lịch.

“Nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí, nhưng phải có điều kiện. Xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, ông Lực đề xuất.

Cũng theo ông Lực, cơ chế này phải đảm bảo 3 tiêu chí: phải nằm trong Quy hoạch Phát triển du lịch và Quy hoạch tổng thể địa phương; phải đáp ứng các tiêu chí về dự án du lịch theo Luật Du lịch; phải đáp ứng tiêu chí du lịch bền vững, tối đa hóa lợi ích môi trường và phát triển bền vững. “Nên chăng, Chính phủ quy định chi tiết thế nào là dự án du lịch và cần phân nhóm du lịch như nghỉ dưỡng, sinh thái, mạo hiểm…”, ông Lực nói.

Dẫn con số 200 dự án du lịch đã triển khai, tạo ra 100.000 condotel, 30.000 villa, 15.000 căn hộ khách sạn, trong khi đến năm 2030, Việt Nam đặt mục tiêu thu hút 200 triệu lượt khách du lịch và cần 500.000 căn phòng lưu trú, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, muốn đạt mục tiêu kinh tế du lịch thành mũi nhọn, thì phải đầu tư hạ tầng. Nhưng nay mới chỉ đảm bảo được hơn 30%, với chất lượng hạ tầng, dịch vụ chưa cao.

Theo ông Đính, các nhà đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng là những người khai phá những vùng đất mới, nơi khó khăn, vùng sâu xa chưa có hạ tầng, bản thân họ không được hỗ trợ nguồn vốn, chưa có cơ chế gọi vốn đầu tư, đầu ra khó khăn… Những năm gần đây, đầu tư vào bất động sản du lịch đang chững lại. Hiện có hơn 100 dự án siêu lớn đang phải “đắp chiếu” chờ. Nếu không có giải pháp sẽ cản trở sự phát triển kinh tế địa phương, du lịch và cả nền kinh tế.

“Luật Đất đai chưa gọi tên nhà đầu tư bất động sản du lịch, kể cả Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản cũng chưa có. Không có tên họ thì làm sao để thúc đẩy đầu tư phát triển hạ tầng du lịch. Đó là thiếu sót lớn. Tôi kiến nghị đưa bất động sản du lịch vào Luật Đất đai sửa đổi, phải có quy định cho chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia các dự án du lịch”, ông Đính đề xuất.

Dưới góc độ nhà phát triển dự án, TS. Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban Giám đốc Phúc Khang Corporation cũng kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất tại tại Điều 79, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, để có sự can thiệp của nhà nước trong việc thu hồi đất.

Đồng thời, bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.

Cần có sự tham gia của nhà nước trong thu hồi đất

Liên quan vấn đề thu hồi đất dự án du lịch, theo khoản 1, Điều 217, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn, thì việc thỏa thuận được 100% hộ dân là điều rất khó. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp có một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống, mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư. Trong khi đó, Điều 128, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho biết, hiện nay, nhiều dự án du lịch có quy mô lên tới hàng trăm héc-ta, giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Với các quy định như hiện nay của Luật Đất đai, khi tiến hành thỏa thuận, nếu nhà đầu tư phải bỏ hàng ngàn tỷ để giải phóng mặt bằng thì chưa có hành lang pháp lý nào để bảo vệ họ.

“Định hướng của luật là bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng trong mỗi dự án lại có rất nhiều đối tượng. Nên cần một bên thứ ba là Trung tâm Phát triển quỹ đất tại các tỉnh, thành phố để đảm bảo chính sách phát triển đất đai ổn định và làm việc với các chủ đầu tư”, ông Thanh phân tích.

“Chúng tôi đang tư vấn cho một dự án có nhiều loại đất, với 70% là đất nhà nước quản lý, 30% đất không do nhà nước quản lý. Nhà đầu tư không thể tách dự án thành các dự án nhỏ lẻ. Nếu như thỏa thuận đền bù thì có thể thỏa thuận với người dân, nhưng với nhà nước thì thỏa thuận như thế nào? Nếu tách dự án thì Luật Đầu tư lại không cho phép”, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures cho biết.

Theo ông Chung, với dự án du lịch, các công trình kết cấu hạ tầng có nhiều hạng mục phải bàn giao cho nhà nước. Các dự án du lịch thời gian thu hồi vốn dài hơn so với các dự án nhà ở thương mại, vì vậy cần xem xét thấu đáo.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). “Nếu không cho phép thu hồi đất để làm dự án du lịch như Dự thảo, thì nhà đầu tư sẽ phải thỏa thuận với người dân. Nếu vậy, chúng ta bỏ ra ngoài một nhóm đối tượng là nhà đầu tư nước ngoài, trong khi đây là ‘đại bàng’ lớn, bởi nhóm này không được thỏa thuận”, ông Đỉnh nói.

Đóng tiền sử dụng đất một lần hay nhiều lần?

Trả tiền một lần hay nhiều lần, hàng năm hay lâu năm, hay cho phép tùy chọn; loại dự án nào trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần... là vấn đề được các nhà đầu tư quan tâm. Liên quan vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, mỗi phương án đều có ưu - nhược điểm, Nghị quyết 18 của Trung ương khuyến khích về cơ bản nên trả tiền thuê hàng năm. Đây là vấn đề tài chính đảm bảo nguồn thu ngân sách hàng năm của địa phương, nhưng rõ ràng, có điểm yếu là chủ đầu tư không tính toán được chi phí, không thể thế chấp vay vốn…

“Theo tôi, nên để chủ đầu tư đàm phán với địa phương lựa chọn phương án đóng tiền phù hợp”, ông Lực nói.

Ông Hoàng Nhân Chính, Trưởng ban Ban Thư ký Hội đồng Tư vấn du lịch (TAB) cho biết, các doanh nghiệp du lịch đề xuất chia 2 loại: đất A chủ yếu phục vụ du lịch, đất B là đất hỗ trợ du lịch. Khái niệm này dễ thấy tại các resort, với đất xây nơi ở ít, nhưng các khu phục vụ, cây cối, cảnh quan… có diện tích rất lớn. Như vậy, đất A có thể trả tiền một lần, đất B thu tiền hàng năm.

 “Tiền thuê đất này nên tính khu đất A ở mức cao, khu đất B ở mức thấp hơn… nhằm khuyến khích các khu du lịch phát triển xanh, bền vững”, ông Chính đề xuất.

Tại Hội thảo, các chuyên gia cũng nhấn mạnh sự cần thiết, sự khoa học, hợp thực tiễn của phương pháp thặng dư trong định giá đất. Các ý kiến cho rằng, phương pháp hệ số dễ làm, có cơ sở pháp lý chắc chắn hơn, tránh được rủi ro cho công chức, nhưng trong thời gian tới sẽ khó làm hơn. Tuy nhiên, đây là giai đoạn quá độ, nên chúng ta vẫn dùng. Trong thời gian tới, hàng năm, các địa phương cần ban hành bảng giá đất theo giá thị trường. Tới năm 2030, dựa trên cơ sở dữ liệu, sẽ có bảng giá thị trường và khi đó phương pháp này sẽ phổ biến hơn.