Nhu cầu lớn nhưng cung khan hiếm, thị trường mất cân đối là vấn đề đã được đặt ra suốt nhiều năm qua đối với phân khúc nhà thương mại giá thấp. Nhưng đến thời điểm hiện tại, giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người có thu nhập trung bình vẫn xa vời.

Giá nhà không ngừng tăng

Ngay cả những thời điểm rất đặc biệt khi dịch Covid-19 bùng phát, nhà nhà “tích cốc phòng cơ” vì xác định kinh tế sẽ rất khó khăn thì giá nhà đất ở hầu hết các địa phương lớn trên cả nước không những không giảm mà vẫn “lầm lũi” tăng. Điều đó cho thấy sự “bất kham” của giá nhà đất và giấc mơ an cư ngày càng rời xa tầm tay người lao động có thu nhập trung bình nếu không có những giải pháp thực sự đột phá.

Cụ thể, trong báo cáo thị trường bất động sản quý I/2020, Bộ Xây dựng cho biết, dù nguồn cung có sụt giảm nhưng giá nhà không có dấu hiệu đảo chiều. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,50% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,78%. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019.

Báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường JLL về thị trường bất động sản trong quý II/2020 cũng chỉ rõ, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tăng bất chấp tình hình kinh tế chưa ổn định. Phần lớn dự án đều tăng khoảng 1 - 3% so với quý trước đó.

Không chỉ tại TP.HCM, ở những khu vực lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai, giá bán căn hộ chung cư hiện nay cũng lập đỉnh mới. Trong đó, phải kể đến hai thành phố trẻ là Thuận An và Dĩ An của Bình Dương. Nơi đây đang nổi lên là điểm nóng của thị trường bất động sản nhờ hàng loạt dự án chung cư mới được cấp phép, triển khai xây dựng.

Với vị trí liền kề TP.HCM và có cơ sở hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, Thuận An và Dĩ An đang thu hút nhiều “ông lớn” đổ về làm dự án như Hưng Thịnh, Đất Xanh, Bcons, Phú Đông, Phát Đạt… Và giá bán căn hộ tại hai khu vực này đang tăng nhanh, trung bình từ 25 - 30 triệu đồng/m2. Thậm chí, một vài dự án mới ra mắt gần đây có giá lên đến trên 40 triệu đồng/m2 - mức giá “vượt mặt” nhiều khu vực tại TP.HCM.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, để thực hiện một dự án bất động sản sẽ bao gồm 4 yếu tố chính, thứ nhất là đất, thứ hai là xây dựng, thứ ba là chi phí tài chính của doanh nghiệp, và cuối cùng là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp đó tại dự án.

Trong 4 yếu tố này, doanh nghiệp có thể cân đối được kỳ vọng lợi nhuận, chi phí xây dựng. Tuy nhiên, có một yếu tố quan trọng là đất thì doanh nghiệp không chủ động được. Như vậy, doanh nghiệp muốn làm nhà ở thương mại giá hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của đa số khách hàng nhưng không thể triển khai vì không có quỹ đất phù hợp để làm.

Hơn nữa, doanh nghiệp cũng không chủ động được thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý, đây cũng chính là hạng mục chiếm một phần lớn chi phí tài chính của doanh nghiệp. Bởi thời gian làm thủ tục kéo dài thì đồng nghĩa với việc chi phí lãi vay dành cho dự án bị tăng cao. Do đó, muốn làm nhà ở thương mại giá thấp thì cần phải có “bàn tay” mang tính quyết định của Nhà nước.

“Muốn thị trường có nhà thương mại giá rẻ thì doanh nghiệp phải có nhiều hơn sự hỗ trợ từ Nhà nước, nhà đầu tư và Nhà nước phải đồng hành với nhau. Bởi chỉ có Nhà nước mới làm được công tác quy hoạch, đền bù, tạo ra được quỹ đất tốt nhất và tạo ra mức giá hợp lý nhất để doanh nghiệp làm dự án. Chứ doanh nghiệp không thể đạt hiệu quả khi mua mảnh đất với giá cao rồi đem làm nhà bán với giá thấp được”, ông Phúc nói và đưa ra ví dụ, nếu bây giờ lấy chợ Bến Thành làm trung tâm TP.HCM, thì 4 trục Đông - Tây - Nam - Bắc đều có quy hoạch khoảng 1.000 ha đất để tạo ra 4 khu đô thị vệ tinh. Trong đó, sẽ dành ra mỗi khu ít nhất 200 ha đất để làm nhà ở thương mại giá rẻ hoặc vừa, khoảng 1-2 tỷ đồng/căn. Như vậy thì Thành phố sẽ có hàng chục ngàn căn nhà ở mà đa số người dân đủ khả năng mua được.

Làm được như vậy thì Nhà nước sẽ thu được tiền thuế nộp cho ngân sách, tạo ra quỹ nhà cho người dân mua. Người dân được sở hữu nhà, an cư lạc nghiệp, còn thị trường sẽ cân bằng cán cân cung - cầu, không có sự khủng hoảng và sốt đất, tăng giá ảo. Doanh nghiệp cũng thu được lợi nhuận với kỳ vọng hợp lý. Như vậy, tất cả mọi người đều được hưởng lợi nếu quyết tâm làm.

Cần chính sách đột phá

Mới đây, để phát triển các dự án nhà ở thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2, Bộ Xây dựng đưa ra chính sách hỗ trợ xây dựng những căn hộ có diện tích không quá 70 m2 và giá bán không quá 20 triệu đồng/m2.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất thì được hoàn trả 50%. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ được chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất, được vay lãi suất ưu đãi ở mức 7 - 8%/năm.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư để sớm triển khai dự án. Tuy nhiên, điều này cũng không khiến doanh nghiệp mặn mà bởi rất khó thực hiện được căn hộ 70 m2 mà giá chỉ dưới 20 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc Xanh cho biết, với mức giá trên chỉ có thể triển khai ở các dự án các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An... Chưa kể khó áp giá trần vì không thể can thiệp vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Để xây dựng một dự án, doanh nghiệp tốn rất nhiều chi phí từ thủ tục đến thi công, với mặt bằng giá bất động sản hiện nay thì không thể phát triển được dự án căn hộ có mức giá như trên tại TP.HCM.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần phải có chính sách cho từng nhóm đô thị riêng. Cụ thể, trong Luật Đất đai đã miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp nhưng lại trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Trong khi dự án nhà ở thương mại có rất nhiều cấp độ từ bình dân, trung cấp đến cao cấp. Vì thế, nhà ở thương mại giá thấp lẽ ra cần phải có cơ chế hỗ trợ riêng.

Ngoài ra, theo ông Châu, trong Luật Đầu tư, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Trong 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có 2 đô thị đặc biệt và 22 đô thị loại 1,  nên cần có cơ chế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị.

“Mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2 là hợp lý nhưng đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể nâng mức này lên không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích như cho chủ đầu tư và người mua nhà được vay với lãi suất ưu đãi 7 - 8%/năm; không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư; giải quyết nhanh thủ tục nhanh...”, ông Châu góp ý.