Doanh nghiệp địa ốc tính “đi chậm lại”

Theo Thông tư 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước ban hành 15/11/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các ngân hàng sẽ được siết lại. Cụ thể, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 là 40%; từ 1/10/2020 - 30/9/2021 là 37%; từ 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34%; từ 1/10/2022 là 30%.

Trước động thái này của cơ quan quản lý thị trường tiền tệ, các doanh nghiệp địa ốc đã có những toan tính của riêng mình để duy trì nguồn vốn phát triển dự án. Bởi việc siết vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ tác động nhiều nhất tới bất động sản, do đặc thù các dự án của lĩnh vực này chủ yếu là dài hạn.

Tín dụng bất động sản nên hướng về sức cầu

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings cho biết, việc doanh nghiệp sử dụng vốn của ngân hàng với tỷ lệ cao để phát triển dự án là câu chuyện cực chẳng đã. Bởi chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp Việt Nam rất cao, lãi suất khoảng từ 12 - 14%/năm, tùy thuộc theo điều kiện đảm bảo và tiến độ giải ngân. Đây cũng chính là một trong những lý do khiến khả năng cạnh tranh của nhiều doanh nghiệp Việt Nam còn yếu, kinh doanh không có lãi bằng các đơn vị phát triển dự án của nước ngoài đến kinh doanh tại thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, khi ngân hàng siết tín dụng thì rủi ro sẽ ít hơn đối với cả ngành ngân hàng và ngành bất động sản. Thị trường sẽ tự điều tiết và phát triển bền vững hơn. Sẽ không còn hiện tượng huy động vốn của khách hàng bằng việc bán lúa non nữa, mà sẽ là sân chơi của doanh nghiệp thực sự có tiềm lực tài chính ổn định.

“Trong những năm vừa qua, DRH sử dụng khá nhiều đòn bẩy tài chính bằng việc huy động vốn từ khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên, trong lộ trình siết tín dụng mới này, Công ty sẽ sắp xếp lại bằng cách đi chậm hơn”, ông Sơn nói và lý giải thêm, việc đi chậm hơn ở đây không có nghĩa là số lượng dự án sẽ ít đi, mà là sẽ làm chậm lại và chắc chắn hơn.

Tương tự, lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại quận 9, TP.HCM cũng chia sẻ, trước việc siết tín dụng của ngân hàng, công ty đã phải tự cân đối để làm sao phát triển bền vững hơn. Đơn cử, nếu như trước kia, trong vòng 1 năm, công ty làm 5 dự án gối đầu nhau, thì giờ đây chỉ làm 2 dự án, khi nào làm xong thì mới tiếp tục triển khai dự án mới.

Dưới góc độ của một chuyên gia tư vấn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam cho biết, khi siết tín dụng, ban đầu các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Nhưng trong thời gian qua, điều có thể dễ dàng nhận thấy là các doanh nghiệp trong ngành, nhất là các đơn vị lớn đã rất linh hoạt, biết cách đa dạng cấu trúc nguồn vốn, bớt phụ thuộc vào ngân hàng hơn.

Chẳng hạn như các kênh hợp tác với đối tác nước ngoài, phát hành trái phiếu, đặc biệt đối với những công ty đã niêm yết, thì cơ cấu vốn rất đa dạng và linh hoạt, không còn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng.

Trong đó, huy động vốn từ phát hành trái phiếu được xem là hình thức linh hoạt, nhanh nhạy và chủ động của chủ đầu tư, là hình thức tích cực để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

“Tuy nhiên, cần sớm có một hệ thống đánh giá định mức tín nhiệm của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp ngành địa ốc nói riêng để kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và khả tín hơn”, một chuyên gia tài chính bình luận.

Thị trường sẽ phát triển bền vững

Chia sẻ quan điểm về việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào bất động sản, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, thị trường bất động sản bước đầu sẽ gặp khó khăn, nhưng về lâu dài, sẽ phát triển bền vững và ổn định hơn.

Theo phân tích của TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản, từ đầu năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã gửi đi thông báo đến các ngân hàng thương mại về việc thắt chặt tín dụng, và đẩy nguồn vốn từ trung hạn và ngắn hạn cho vay dài hạn xuống còn 35 - 37%.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước chỉ siết room tín dụng mà không tăng lãi suất. Do đó, doanh nghiệp bất động sản sở hữu những dự án tốt thì vẫn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, người mua, hoặc liên kết với các đối tác khác.

“Việc ngân hàng siết tín dụng như vừa qua tôi nghĩ sẽ không quá khó khăn đối với các doanh nghiệp phát triển dự án chuyên nghiệp, dù các dự án của các chủ đầu tư mới ra sẽ khó tìm kiếm nguồn vốn hơn. Còn đối với các dự án đang phát triển hiện tại thì đã được dự trù tài chính từ năm trước rồi”, ông Khương nói.

Tại Diễn đàn Đầu tư và Phát triển kinh doanh 2020: “Cơ hội tăng tốc và bứt phá” vừa được tổ chức tại TP.HCM, TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, trong thời gian vừa qua, không chỉ có thị trường bất động sản tại TP.HCM, mà cả Hà Nội cũng gặp khó khăn. Nguồn cung năm 2019 tại TP. HCM giảm 52%, trong khi cung thị trường Hà Nội cũng giảm 26%.

Tuy nhiên, ở một số địa phương khác như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Quảng Ninh, Bình Thuận…., trong năm qua thị trường địa ốc lại ghi nhận sự tăng trưởng rất tốt, nhà đầu tư tập trung nhiều vào các tỉnh này. Do đó, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình cơ bản là sàng lọc, chứ không đến mức độ bi quan như mọi người vẫn nghĩ.

Liên quan đến tài chính bất động sản, tín dụng cho bất động sản, ông Lực cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22 là để nắn dòng tiền vào phân khúc có nhu cầu ở thực, chứ không phải siết. Do đó, thông tư này sẽ có ảnh hưởng tích cực đối với thị trường bất động sản. Cụ thể, người vay mua nhà, sửa chữa nhà có mức vay vốn dưới 1,5 tỷ đồng vẫn chỉ chịu hệ số rủi ro 50%, còn kinh doanh bất động sản thì hệ số rủi ro vẫn ở mức 200%.

“Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc sụt giảm tại thị trường bất động sản là do chính sách không theo kịp sự phát triển của thị trường. Nguyên nhân thứ hai liên quan đến hoạt động rà soát, thanh tra kiểm tra lại nguồn gốc các dự án tại các địa phương trong thời gian qua. Nhưng tôi cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phát triển bình thường”, TS.Cấn Văn Lực nói.

Trong khi đó, bà Dương Thị Thanh Bình, Phó vụ trưởng Vụ chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, khi xây dựng chỉ tiêu định hướng năm 2020, Ngân hàng Nhà nước dựa trên đánh giá tổng thể nhiều yếu tố. Theo đó, dự kiến tổng phương tiện thanh toán tăng 13%, tăng trưởng tín dụng đạt 14%, các chỉ tiêu này cũng linh hoạt điều chỉnh phù hợp với thực tế.

Trong quá trình điều hành, Ngân hàng nhà nước sẽ linh hoạt, bám sát diễn biến thị trường để điều chỉnh lãi suất, hỗ trợ nền kinh tế, bởi mục tiêu hàng đầu mà cơ quan này hướng đến là kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Theo đó, trong quá trình ban hành Thông tư 22, Ngân hàng Nhà nước đã có sự lắng nghe cũng như phân tích tình hình thực tế của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, nên đã xây dựng lộ trình cụ thể để các ngân hàng điều chỉnh cơ cấu về vốn để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, bền vững hơn.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Sơn chia sẻ, việc siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng là việc nên làm từ lâu, chứ không phải bây giờ mới siết. Bởi việc này sẽ điều chỉnh thị trường về đúng trạng thái bền vững, chứ không phải lúc nào cũng thấp thỏm lo có thể nổ ra bong bóng. Tuy nhiên, để doanh nghiệp có điều kiện chuẩn bị tốt hơn thì việc siết tín dụng này nên có lộ trình dài hơn.