Giá nhà neo cao thời gian qua đã khiến người dân ngại vay mua nhà. Ảnh: Đức Thanh

Cầu tín dụng mua nhà phục hồi chậm

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính tới cuối tháng 7/2024, tín dụng bất động sản tăng 4,6% so với cuối năm 2023. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 10,3%, nhưng cho vay tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,2%. Chiếm tới hơn 60% cơ cấu dư nợ bất động sản, cho vay tiêu dùng bất động sản phục hồi chậm đã cản bước tăng trưởng dư nợ bất động sản toàn ngành.

Theo các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán VPBanks, động lực tăng trưởng tín dụng toàn ngành phụ thuộc vào bất động sản, đặc biệt là cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, giá nhà neo cao thời gian qua đã khiến người dân ngại vay mua nhà. Trong khi đó, dù lãi suất cho vay mua nhà đã hạ nhiệt song vẫn đứng ở mức cao.

Theo tính toán của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Song mức thu nhập này lại nằm ngoài điều kiện vay gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng (thu nhập một người dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc cả 2 vợ chồng dưới 30 triệu đồng/tháng).

Không chỉ với gói vay 120.000 tỷ đồng, mà với tín dụng nhà ở xã hội, khả năng trả nợ cũng ngày càng khó khăn với người vay.

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ vừa ban hành, lãi suất cho vay mua nhà, thuê nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm từ ngày 1/8/2024. Mức tăng tới 38% này khiến nhiều người vay bị sốc.

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với mức lãi vay mới này, người mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị áp lực không nhỏ với số tiền trả lãi vay hàng tháng. Ví dụ, một gia đình nếu mua nhà ở xã hội giá 1 tỷ đồng và được vay 800 triệu đồng trong 20 năm, thì chi phí trả lãi tăng thêm mà gia đình đó phải chịu là khoảng 14 triệu đồng mỗi năm.

Đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, thì lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội bằng 120% lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định trong từng thời kỳ. Như vậy, lãi suất cho vay với chủ đầu tư hiện tại là 7,92%/năm (6,6%/năm x 120%).

Ông Châu cho rằng, lãi suất này chỉ thấp hơn một chút so với lãi suất vay 8%/năm hiện nay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và vẫn ở mức cao. Như vậy, lãi suất cho vay nhà ở xã hội hiện nay chưa đủ sức hấp dẫn với cả doanh nghiệp và người mua nhà. 

Bên cạnh đó, giá nhà quá cao, số lượng dự án được mở bán ít ỏi cũng khiến người mua nhà nản lòng, tiếp tục có tâm lý chờ đợi. Thay vì giải ngân các khoản vay mua nhà, nhiều người thậm chí còn tìm cách tất toán các khoản vay cũ. Với tình hình hiện nay, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản sẽ còn trầm lắng, thậm chí sự trầm lắng này có thể còn kéo dài đến hết năm sau.

Tăng cung, giảm lãi suất với nhà ở xã hội

Bất động sản vẫn là động lực tăng trưởng tín dụng của toàn ngành. Đây là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, cũng như đi kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, việc thiếu nguồn cung nhà ở phân khúc giá hợp lý khiến cầu tín dụng mua nhà không thể tăng trưởng từ đầu năm 2023 đến nay.

Người mua nhà kỳ vọng, những gói tín dụng nhà ở xã hội thực sự có ý nghĩa với thị trường như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn trước đây. Hiện nay, ngành ngân hàng triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhưng gói này mới giải ngân được 1%. Điều kiện vay chặt chẽ, lãi suất cao, số lượng dự án nhà ở xã hội ít ỏi là nguyên nhân khiến gói tín dụng này bị “ế” và không có mấy tác động tới thị trường.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà, thuê nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội (6,6%/năm) lại quá cao. Theo lý giải của Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng phải đi huy động vốn trên thị trường rồi cho vay, nếu lãi suất cho vay quá thấp thì Ngân sách sẽ phải cấp bù một phần chênh lệch, trong khi nguồn lực ngân sách có hạn. Đây là lý do phải nâng lãi suất cho vay.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, lãi suất cho vay mua, thuê nhà xã hội cao sẽ cản trở mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Chưa kể, ngành ngân hàng đang chuẩn bị sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, theo đó lãi suất cho vay sẽ giảm 3-5% so với lãi vay của ngân hàng thương mại, tức sẽ ở mức khoảng 5%/năm - thấp hơn cả lãi suất cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội hiện nay. Đây là điều phi lý.

“Chúng tôi đề nghị giữ nguyên mức lãi vay 4,8%/năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội để giúp tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà cũng còn đang gặp nhiều khó khăn”, ông Châu kiến nghị.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu cũng cho rằng, lãi suất cho vay 6,6%/năm là một gánh nặng rất lớn với những cặp vợ chồng có tổng thu nhập không vượt 30 triệu đồng/tháng. Khả năng trả nợ của người mua nhà sẽ cao hơn nếu lãi vay mua nhà ở xã hội ở mức dưới 5%/năm.

Tất nhiên, ngoài câu chuyện lãi suất, nguyên nhân chính khiến người dân chưa mặn mà vay mua nhà là giá nhà đang quá cao so với thu nhập. Hiện nay, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam ngày càng tăng cao. Tại Việt Nam, tỷ lệ này đang cao gấp khoảng 4-5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị.

Chính vì vậy, các chuyên gia phân tích VPBankS kỳ vọng, các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.