Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, không thể phủ nhận xu hướng đầu tư địa ốc nghỉ dưỡng tiếp tục ấm lên nhưng không phải cứ đổ tiền vào là có lãi. Thực tế đã chứng minh, vốn đầu tư càng cao, rủi ro càng lớn.

Nặng gánh phí

Trước áp lực cuộc đua giành thị phần, các chủ đầu tư có nhiều cam kết “bùi tai” khi chào bán bất động sản nghỉ dưỡng như: “lợi nhuận tối thiếu 8 - 10%, tặng tour du lịch miễn phí đẳng cấp hàng năm, khách hàng có thể thu hồi vốn thông qua các chương trình cho thuê, chia sẻ thời gian và góp vốn”. Nghĩa là tùy khả năng, khách hàng có thể chọn cho mình một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phù hợp: Biệt thự, căn hộ hay một cách khác là sở hữu kỳ nghỉ, thay vì sở hữu trọn căn nhà thì có thể sở hữu một phần.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), dù chọn bất kỳ loại hình nào thì vẫn có nhiều loại phí liên quan trong suốt thời gian sở hữu bất động sản. Tùy thuộc vào vị trí từng dự án sẽ có giá bán khác nhau, từ 7.000 - 15.000 USD cho thời hạn sở hữu từ 17 - 40 năm (kỳ nghỉ 7 ngày trong năm) đối với căn hộ; hoặc lên đến 20.000 - 25.000 USD đối với biệt thự cho thời hạn sở hữu từ 10 - 15 năm… Thời gian sở hữu ngắn hay dài còn tùy thuộc vào từng dự án với quy định của từng chủ đầu tư khác nhau.

Nếu mới nghe, mức giá khoảng 147 triệu đồng (7.000 USD) để sở hữu một căn hộ mỗi năm 7 ngày trong thời gian 30 năm tưởng là rẻ. Nhưng thực tế căn hộ này có đến 52 chủ sở hữu (tương ứng với 52 tuần trong một năm), vì vậy tính tổng giá trị một căn hộ, chủ đầu tư thu về được khoảng 7,6 tỷ đồng (tương đương 364.000 USD). So sánh với giá trị của một căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện nay thì chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể thu được số tiền cao hơn gấp đôi, thậm chí gấp 3 - 4 lần.

Ngoài ra, bất kỳ dự án nào cũng phải có chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm. Hiện, một số dự án đưa ra mức phí bảo trì cho năm đầu tiên sau khi ký hợp đồng giao dịch từ 3 - 4 triệu đồng (tương ứng từ 150 - 200 USD/năm). Phí áp dụng cho thời gian tiếp theo chỉ được công bố vào đầu mỗi năm, tùy thuộc vào phí dịch vụ quản lý của các dự án cũng như sự biến động theo lạm phát… Hơn nữa, nếu chủ sở hữu muốn cho thuê lại thì phải trả chi phí môi giới cho công ty quản lý dự án.

Cuộc đua đường trường

Các nhà đầu tư khi mua căn hộ hay biệt thự nghỉ dưỡng đều cho rằng, ngoài đáp ứng nhu cầu du lịch giải trí hàng năm thì đây còn là một khoản đầu tư có khả năng sinh lời thông qua việc cho thuê hoặc chuyển nhượng lại. “Khi khách hàng giao phó cho chủ đầu tư kinh doanh lại nảy sinh ra vấn đề cơ chế kiểm soát có thật sự rõ ràng? Tính minh bạch của doanh nghiệp cũng khó kiểm soát, lợi nhuận đáng 10 nhưng khách hàng chỉ được biết và nhận 2 - 3 phần. Chưa kể đến những hành động mua đi bán lại dự án trong tương lai, khi đó lấy gì đảm bảo quyền lợi?”, ông Đực nhấn mạnh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho biết: “Bất động sản nghỉ dưỡng có tính đặc thù bởi phát triển loại hình này cần kết hợp song song nhiều yếu tố đa ngành, từ bất động sản cho đến du lịch dịch vụ đều yêu cầu chuyên nghiệp. Phân khúc này có đặc thù về giá trị sở hữu đất, đặc biệt đất ven biển nên các sản phẩm của nó sẽ thách thức chủ đầu tư. Các doanh nghiệp nếu không có kinh nghiệm và tiềm năng tài chính cực mạnh thì sẽ không đủ sức để gia nhập thị trường này và đưa ra các sản phẩm nghỉ dưỡng thực sự”.

Ở các quốc gia trong cùng khu vực như Thái Lan, Singapore đã định hình về sản phẩm của mình một cách rõ nét và tạo dựng được tên tuổi cũng như hướng hoạt động. Trong khi Việt Nam là quốc gia đi sau, để khẳng định được thương hiệu, thu hút được khách hàng trong và ngoài nước sẽ buộc phải tham gia vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Dù Việt Nam có điều kiện thiên nhiên ủng hộ nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần thay đổi nhiều yếu tố để nắm bắt cơ hội. 

Ví dụ về visa, nên nới lỏng quy định cho những khách du lịch châu Á đến Việt Nam dễ dàng. Đồng thời, mở rộng sân bay, thêm ngân sách đầu tư cho ngành du lịch cũng như cải thiện chất lượng dịch vụ tại sân bay. Ngoài ra, cần tăng cường nhiều loại hình dịch vụ về vui chơi giải trí như du lịch chăm sóc sắc đẹp, du lịch mua sắm, du lịch tâm linh, sinh thái… để khách có thêm nhiều lựa chọn.