Thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp vô vàn khó khăn.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nội dung tham luận mang tên “Giải quyết các vướng mắc về pháp lý và quy trình thủ tục hành chính để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và tác động tích cực đến phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội”, dự kiến sẽ trình bày tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh” sắp diễn ra.

Theo đó, hiện TP.HCM có khoảng 415.000 doanh nghiệp, trong đó có gần 15.000 doanh nghiệp bất động sản. Trong số gần 9.000 doanh nghiệp lớn của Thành phố, thì có đến hơn 30% là doanh nghiệp bất động sản. Tuy chỉ chiếm 2% tổng số doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp bất động sản chiếm hơn 70% tổng số vốn đăng ký và đóng góp hơn 80% đối với khu vực kinh tế tư nhân của Thành phố.

Mặc dù có vị thế quan trọng trong các thành phần kinh tế của Thành phố, nhưng lĩnh vực bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn và ngày càng khắc nghiệt hơn. Tăng trưởng bình quân của lĩnh vực trong giai đoạn 2015-2019 chỉ đạt 4,3%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng GRDP và hiện nay tỷ trọng đóng góp trong GRDP cũng thuộc hàng thấp nhất trong 09 ngành dịch vụ chủ yếu của Thành phố.

Trong 2 năm 2018-2019, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, quy mô thị trường và nguồn cung giảm mạnh, hàng loạt doanh nghiệp giảm doanh thu và lợi nhuận, giá nhà tăng, đông đảo người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Năm 2019, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó, chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới; ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án so với năm 2018.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán năm 2019, hầu hết các doanh nghiệp đều có kết quả kinh doanh sụt giảm. Ngoại trừ Vingroup đạt doanh thu và lợi nhuận rất tốt, các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt mức tăng trưởng bình quân doanh thu 07% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% của năm 2018.

Điều đáng quan ngại là tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2018.

Trong đó, có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng; riêng 2 tập đoàn hàng đầu lại có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho.

HoREA nhận thấy hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Nhưng, hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu hàng tồn kho đó là bán thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…), hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Về nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta năm 2019 đạt trên 38 tỷ USD, cao nhất trong 10 năm qua, trong đó, thị trường bất động sản cả nước chỉ thu hút được 3,88 tỷ USD. Tuy vẫn đứng thứ hai, nhưng giá trị lại giảm gần một nửa so với năm 2018 và chỉ còn chiếm tỷ lệ 10,4% vốn đầu tư đăng ký. Riêng TP.HCM đã thu hút nguồn vốn FDI được 8,3 tỷ USD, trong đó, có 2,06 tỷ USD đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đứng thứ hai, chiếm 16,4%, tăng gần gấp đôi so với năm 2018.

HoREA nhận thấy thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn trong 2 năm qua, nay lại chịu thêm tác động của dịch cúm CoViD 19 nên tính chất khó khăn càng trầm trọng hơn. Nếu các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và địa phương giải quyết nhanh các vướng mắc về pháp lý và quy trình thủ tục hành chính, thì sẽ giúp cho thị trường bất động sản sớm hồi phục và tăng trưởng trở lại, thu hút được thêm nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài, tạo việc làm cho rất nhiều người lao động, sẽ tác động tích cực đến phát triển kinh tế của đất nước và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Để giải quyết được những khó khăn cho thị trường bất động sản, HoREA có kiến nghị về quy trình giải quyết hồ sơ dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, đường, bờ đất do Nhà nước quản lý.

HoREA đề xuất Chính phủ xem xét, chấp thuận và chỉ đạo các địa phương thực hiện quy trình hành chính gồm 5 bước:

Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng; Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“HoREA đề xuất nộp tiền sử dụng đất ở Bước 5, bởi lẽ Pháp luật về xây dựng không quy định chủ đầu tư dự án phải nộp tiền sử dụng đất thì mới được khởi công xây dựng, để không làm tăng giá nhà, mà người mua phải gánh chịu; Pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản cũng chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi bán nhà, hoặc huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai; hoặc trước khi thực hiện thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án cho chủ đầu tư”, ông Châu kiến nghị.

Ngoài ra ông Châu đề xuất 4 phương án xử lý vướng mắc đối với phần đất rạch, đường, bờ đất, do Nhà nước quản lý (chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen cài trong khu đất dự án nhà ở của doanh nghiệp.

Phương án 1: Đề nghị xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường đối với các phần đất xen cài này và giao đất cho chủ đầu tư theo các quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Hiện nay, các địa phương không dám giải quyết như trước đây, vì còn “lấn cấn” do các thửa đất xen cài này là đất công.   

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, đường, bờ đất, thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.

HoREA cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo sớm giải quyết sự thiếu thống nhất giữa các khái niệm “đất” và “đất ở” đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.

HoREA đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với Ủy ban nhân dân TP.HCM khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

HoREA kiến nghị Chính phủ quyết liệt chỉ đạo tạo sự thay đổi thực chất trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội năm 2020 và các năm sắp đến. Đồng thời, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành tổ chức Hội nghị chuyên đề để giải quyết các vướng mắc, nhằm đẩy mạnh Chương trình phát triển nhà ở xã hội ngay trong năm 2020 và những năm sắp đến, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước; cán bộ lực lượng vũ trang; người có thu nhập trung bình; người có thu nhập thấp đô thị; công nhân lao động và người nhập cư.