Trang chủ | Hotline: 0965 946 888
Lại lo "tắc" nhà ở thương mại
 
Thị trường bất động sản lại xuất hiện những mối lo mới khi Nghị định 30/2021 vừa được ban hành có thể đẩy các dự án nhà ở thương mại trở lại với tình trạng tắc nghẽn thủ tục.
Nghị định 30/2021 có nguy cơ gây tắc nghẽn thủ tục hành chính cho các dự án nhà ở thương mại mới. Ảnh: Trọng Tín

Doanh nghiệp kêu vướng…

Số liệu các dự án bất động sản “đứng hình” tại TP.HCM do vướng đất công xen cài là bao nhiêu còn chưa được thống kê cụ thể thì các doanh nghiệp địa ốc lại thêm rối bời với quy định mới tại Nghị định 30/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở vừa ban hành.

Phải mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục hành chính, hồ sơ pháp lý... cho một dự án bất động sản là chuyện ai cũng biết, thế nhưng lo ngại về một loạt dự án có nguy cơ tiếp tục tắc nghẽn của một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM khiến người viết không khỏi kinh ngạc.

Vị này cho biết, kể từ khi khi Luật Nhà ở ra đời, các dự án nhà ở thương mại đòi hỏi phải có đất ở hợp pháp, được hiểu là dự án đó phải có 100% đất ở hoặc “dính” một phần đất ở. Tuy nhiên, hiện nay, rất hiếm một dự án có 100% đất ở bởi đa số là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh được chuyển đổi sang nên gần như tất cả các dự án mới sẽ bị tắc nếu áp dụng theo Nghị định 30/2021.

“Công ty tôi có một lô quỹ đất dự án nằm trong danh sách được cấp phép phát triển giai đoạn 2016-2021, nhưng vì là đất nông nghiệp nên việc cấp phép chuyển sang đất ở đang gặp khó khăn và cả cơ quan chức năng của Thành phố cũng không biết phải làm thế nào để hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất này”, ông nói.

Ông phân tích thêm, Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, không vướng quy hoạch thì được chỉ định đầu tư, nhưng chiếu theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP ban hành cùng thời điểm quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở lại chỉ cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi phải có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở) hoặc đã có đất ở và các loại đất khác (có các loại đất khác “dính” với đất ở) và không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư mới chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

“Hầu hết các địa phương khi triển khai thủ tục hành chính đều áp dụng đúng các câu chữ ghi trong luật. Ở Nghị định 30/2021, nếu dùng từ ‘và’ thay cho từ ‘hoặc’ trong câu ‘Chấp thuận đầu tư cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác’ thì câu chuyện sẽ dễ xử lý hơn” , vị này nói và đồng thời bày tỏ sự lo lắng, “đây là vướng mắc lớn và một số dự án sắp tới của chúng tôi sẽ gặp vướng mắc này, bởi đa số là đất nông nghiệp mà doanh nghiệp tự đền bù, giải phóng mặt bằng”.

Cùng chung mối lo, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings cho hay, trước đây, khi chưa có Luật Nhà ở, các dự án được triển khai theo hướng dự án đầu tư. Đối với các dự án sau khi được Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND tỉnh, thành phố chấp thuận sẽ được lập dự án quy hoạch rồi mới phê duyệt dự án đầu tư, khi đó mới có các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật rồi tính ra tiền sử dụng đất, sau khi tính toán và hoàn tất nghĩa vụ nộp sử dụng đất thì mới được giao đất, mà đất ở đây là đất ở 100%.

Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở ra đời thì đòi hỏi phải có đất ở hợp pháp, nghĩa là dự án đó phải có 100% đất ở, nhưng điều này là rất hiếm gặp hiện nay.

“Trước đây, khi thực hiện dự án nhà ở thường áp dụng theo Luật Đầu tư, nhưng khi có Luật Nhà ở thì lãnh đạo TP.HCM áp dụng luật này làm căn cứ chấp thuận đầu tư, nếu vẫn áp dụng theo Luật Đầu tư thì sẽ vướng”, ông Sơn nói và cho rằng, ở một số địa phương khác thì có sự linh hoạt hơn, cũng là trường hợp tương tự nhưng họ áp dụng Luật Đầu tư nên khi cấp phép dự án rất trôi chảy, nhưng TP.HCM chỉ áp dụng Luật Nhà ở.

Dự án mới trên địa bàn TP.HCM rất hiếm hoi.

… và những ý kiến trái chiều

Đại diện cho tiếng nói của doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Nghị định 30/2021 đã mâu thuẫn với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, bởi 2 luật này đều cho phép tổ chức kinh tế (nhà đầu tư) có quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư thì được cơ quan có thẩm quyền có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời công nhận nhà đầu tư.

Đề xuất phương án “chữa cháy”, theo ông Châu, trước mắt, cơ quan chức năng cần xem xét bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng các loại đất khác (không phải đất ở)”.

Về phía cơ quan quản lý, trong phát ngôn trước báo giới mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định rằng, Nghị định 30/2021 không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp, trái lại còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt là đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Theo ông Khởi, những điểm mới trong Nghị định 30/2021 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu bỏ quy định “phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, người người nhà nhà làm bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu...

Trước ý kiến này, ông Châu phản biện rằng, ý kiến của lãnh đạo Cục Nhà ở có tính chủ quan, chưa căn cứ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và chưa thấu hiểu, chưa thấy hết các khó khăn, vướng mắc, ách tắc mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải gánh chịu trong hơn 5 năm qua.

Theo ông Châu, chính những bất cập này đã dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, làm cho giá nhà tăng cao, tăng nóng và người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, người nhập cư càng khó tiếp cận nhà ở hơn.

Phân tích cụ thể hơn, ông Châu nói rằng, quy định tại các điều khoản kể trên mới chỉ xác định chủ đầu tư với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đã có quyền sử dụng 100% đất ở, hoặc đã có các loại đất khác “dính” với đất ở. Ngoài ra, không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 cho phép tổ chức kinh tế (nhà đầu tư) “có quyền sử dụng đất” thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư thì được cơ quan có thẩm quyền ra văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời công nhận nhà đầu tư”.

Từ phân tích trên, ông Châu kiến nghị cơ quan chức năng xem xét bổ sung mở rộng thủ tục theo hướng tổ chức kinh tế “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)”.

Các dự án nhà ở thương mại sẽ tắc hoàn toàn

- Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

 Với quy hoạch chung được định hướng là khu đô thị, Nhà nước khuyến khích di dời các nhà máy ô nhiễm trong khu dân cư để phát triển đô thị, nhưng với quy định mới tại Nghị định 30/2021 thì doanh nghiệp không thể thực hiện được, toàn bộ các dự án mới sẽ tắc nếu áp dụng nghị định này. Nếu doanh nghiệp muốn làm thì phải “lách” luật, nghĩa là phải lấy một phần đất trong dự án xin chuyển đổi thành đất thổ cư để đảm bảo yếu tố “dính” với đất ở, nhưng cách này “lợi bất cập hại” bởi sẽ khiến hoạt động đầu tư bị méo mó, tiêu tốn thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.

Lấy ví dụ, một dự án nhà ở thương mại quy mô 10 ha, nếu trong khu đất này chỉ cần có 1 m2 đất ở thì sẽ được làm, ngược lại, nếu không có dù chỉ 1 m2 đất ở thì không được làm, trong khi 10 ha đất nông nghiệp hay đất sản xuất - kinh doanh đó được định hướng trở thành một khu đất ở, khu đô thị lại không cho làm, vậy thì bao giờ định hướng này được hình thành?

Nhà nước khuyến khích các cơ sở sản xuất - kinh doanh trong nội thành và định hướng khu đó trở thành khu dân cư, doanh nghiệp muốn xin làm dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện đúng theo chủ trương đó thì bị vướng vì không dính một chút đất ở nào trong đó cả, như vậy thì khuyến khích cái gì? Doanh nghiệp phải thực hiện như thế nào, tạo ra sản phẩm gì cho thị trường? Rõ ràng, đây là điều bất cập và không dựa trên thực tế.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM: Thiếu mẫu một văn bản, làm khó cả ngành kinh doanh 

Các dự án nhà ở thương mại trước đây thường thực hiện theo thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” của Luật Nhà ở 2014 (nếu có 100% đất ở) hoặc thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư” của Luật Đầu tư 2014 (nếu có quyền sử dụng đất thì chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Ngoài ra, nếu dự án có diện tích đất thuộc đất công (đường giao thông, hạ tầng thủy lợi,…) thì dự án vẫn gặp vướng mắc về giao đất cho doanh nghiệp.

Nhìn vào quỹ đất thực tế hiện nay của doanh nghiệp bất động sản có thể thấy, có rất ít dự án có đủ điều kiện có diện tích 100% đất ở theo quy định Luật Nhà ở 2014. Cùng với đó, việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (loại đất không phải đất ở) để thực hiện dự án nhà ở cũng gặp nhiều vướng mắc vì pháp luật về đất đai không có quy định hướng dẫn, cũng không có sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Điều 193 - Luật Đất đai 2013 quy định, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, dự án kinh doanh phi nông nghiệp phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, nếu thiếu yếu tố này thì doanh nghiệp không thể thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng. Do đó, phần chính các dự án nhà ở đều phải thực hiện bằng việc bỏ tiền cho cá nhân nhận chuyển nhượng để chờ có dự án mới hợp thức hóa và đây là một trong những nguyên nhân khiến đất bị bỏ hoang, vốn đầu tư của doanh nghiệp bị đẩy lên cao.

Trong khi đó, không có quy định nào xác định cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là UBND tỉnh hay UBND huyện, không có quy định hồ sơ, trình tự thủ tục, điều kiện, cam kết… để “xin” được văn bản này. Trên thực tế, nhiều địa phương được thực hiện dưới dạng “văn bản chấp thuận địa điểm”, “văn bản chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án”… để cho danh nghiệp đăng bộ sang tên với các giao dịch nhận chuyển nhượng này. Có địa phương chỉ nhận hồ sơ đăng bộ có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ có quyết định chủ trương của UBND tỉnh mới tiến hành thủ đăng bộ sang tên cho doanh nghiệp, hoặc phải thực hiện theo thủ tục doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Nói Nghị định 30/2021 “thanh lọc” doanh nghiệp là chưa chuẩn xác

Không phải quy định pháp luật hay cơ chế chính sách, mà thị trường mới chính là nơi sàng lọc doanh nghiệp. Thị trường sẽ thanh lọc các doanh nghiệp không có năng lực, không có uy tín thương hiệu, không có sức bền để chống chịu rủi ro, đặc biệt là các rủi ro lớn và bất ngờ như đại dịch Covid-19 trong 2 năm qua.

Trong nền kinh tế thị trường, sẽ luôn có những doanh nghiệp được thành lập mới, đồng thời cũng có những doanh nghiệp không trụ được phải rời thị trường và đây là điều hết sức bình thường. Theo số liệu thống kê, mỗi năm có khoảng 100.000 doanh nghiệp thành lập mới, nhưng cũng có khoảng 40.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động và đại dịch Covid-19 càng làm tăng thêm số lượng doanh nghiệp rời thị trường trong năm 2020.

Do vậy, không thể nói và không có câu chuyện “Nghị định 30/2021 giúp thanh lọc doanh nghiệp”, mà các quy định pháp luật sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh, tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, do kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên các doanh nghiệp bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và phải tuân thủ các quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh.

Xây dựng nhà ở thương mại dưới 20 triệu đồng/m2: Bài toán căn cơ
Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán, với giá bán không quá...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Bất động sản