Muốn gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội, cần tìm thêm phương án khác thay vì trông chờ vào vốn ngân sách

Chờ Ngân hàng Chính sách xã hội…

Tháng 6/2016, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 1013/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội đối với các đối tượng quy định tại Nghị định sẽ là 4,8%/năm, lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay. Mức lãi suất này sau đó cũng được Thủ tướng Chính phủ ban hành cho các khoản vay mua nhà ở xã hội trong năm 2017.

Thời điểm Chính phủ ra Quyết định 1013 rất được người dân quan tâm, bởi trước đó ít lâu, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dừng giải ngân, khiến nhiều người  thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở hụt hẫng. Nếu có được nguồn vốn hỗ trợ mới từ Ngân hàng Chính sách xã hội, cơ hội mua nhà với mức thu nhập thấp lại được thắp trở lại.

Tuy nhiên, gói tín dụng này thực tế vẫn chưa được giải ngân do không có nguồn vốn bố trí. Đến tháng 2/2017, Ngân hàng Chính sách xã hội lại ra thông báo đã xây dựng kế hoạch nguồn vốn, trong đó đề xuất năm 2017 là khoảng hơn 1.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này nằm trong 2.000 tỷ đồng cho chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở đối với người có công với cách mạng và một phần bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận hồi tháng 4/2017 và có Văn bản số 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ.

Đến tháng 6/2017, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1267/BXD-QLN đề nghị Ngân hàng Chính sách xã hội chủ động, khẩn trương triển khai các công tác tiếp theo nhằm sớm tiếp nhận nguồn vốn, triển khai ngay việc cho vay (kể cả ứng trước nguồn vốn tự huy động), tạo điều kiện cho người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp sớm được vay vốn ưu đãi, cải thiện nhà ở.

Tuy nhiên, mới đây, một đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội cho biết, công tác chuẩn bị cho việc giải ngân gói vay ưu đãi của Ngân hàng đã sẵn sàng, chủ trương 50% gói vay 2.000 tỷ đồng từ nguồn ngân sách, 50% còn lại cho ngân hàng huy động. Tuy nhiên, phải có nguồn vốn ngân sách, Ngân hàng mới thực hiện huy động được. Hiện Ngân hàng đang chờ nguồn vốn từ ngân sách cho gói vay này, nếu có sẽ thực hiện giải ngân ngay và tạo mọi điều kiện để người dân trong diện có thể tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi này.

Với nội dung này, đồng nghĩa gói tín dụng 2.000 tỷ đồng nhiều khả năng vẫn chưa được triển khai và một lần nữa, người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở lại tiếp tục phải chờ đợi.

… Hay nên tìm cách khác?

Băn khoăn về nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, cá nhân ông cảm thấy, tài chính cho nhà ở xã hội đang là vấn đề nan giải ở Việt Nam, dường như chủ yếu chỉ huy động từ ngân hàng là chính. Ông Nghĩa cho rằng, đây không phải giải pháp dài hạn và lâu bền, gây bức xúc cho ngành ngân hàng, vì phải chịu nhiều áp lực lãi suất cho người gửi tiền.

“Tôi nghĩ, Bộ Xây dựng và cơ quan chức năng nên nghiên cứu kinh nghiệm của các nước để huy động nguồn vốn khác để hỗ trợ. Có thể thành lập 1 quỹ riêng cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, như kinh nghiệm của Hà Lan”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Đồng quan điểm với ông Nghĩa, ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, sắp tới, Bộ sẽ  nghiên cứu theo hướng giảm sự phụ thuộc vào ngân sách nhà nước đối với nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Về lâu dài, phải huy động mọi nguồn lực trong xã hội mới có thể triển khai tốt chính sách nhà ở xã hội. Thực tế, việc trông chờ vào nguồn vốn bố trí từ ngân sách nhà nước không dễ, bởi trong bối cảnh cân đối ngân sách còn gặp nhiều khó khăn như hiện nay, các lĩnh vực sản xuất sẽ được ưu tiên nhiều hơn. Nếu có tính đến việc giải ngân vào lĩnh vực bất động sản, thì khoảng thời gian chờ sẽ rất lâu và thậm chí, có thể chưa xác định ngày nào và năm nào.

Theo đánh giá một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, một trong những phương án có thể tính tới là "mượn tạm" tiền từ Quỹ hỗ trợ sắp xếp và phát triển doanh nghiệp để hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp và người mua nhà. Ðược biết, Quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp thuộc Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC), được giao nhiệm vụ quản lý tập trung, thống nhất, có hiệu quả các nguồn thu từ phần vốn nhà nước góp tại các doanh nghiệp, bao gồm cả các nguồn thu từ quá trình sắp xếp doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, có thể tính tới phương án các công ty đầu tư bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ phát hành trái phiếu, huy động các nguồn vốn từ xã hội (như các doanh nghiệp bảo hiểm) để thành lập Quỹ tín thác bất động sản. Quỹ này sẽ hoạt động như một tổ chức tài chính bất động sản, đưa vốn lớn, dài hạn vào thị trường nhà đất, giảm dần tỷ lệ phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng.

Thực tế, thị trường bất động sản trước đó đã ý tưởng về việc lập quỹ tín thác bất động sản, nhưng hiện mới duy nhất có một Quỹ là Quỹ tín thác TC Reit của Techcombank. Tỷ trọng đầu tư vào địa ốc của quỹ này cũng không cao. Mặt khác, ngay cả khi có quỹ tín thác, câu chuyện đầu vào nhà ở xã hội cũng khó được các quỹ này ưu tiên.

Ở một góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, đã đến lúc các ngân hàng thương mại cần quan tâm đến sản phẩm cho vay thế chấp (mortgage loan) dành cho những đối tượng có thu nhập thực tế ở mức thấp, nhưng có khả năng trả nợ, trên cơ sở thế chấp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai chính là căn nhà ở xã hội, và được vay với thời hạn dài hơn 30 năm, lãi suất chênh lệch lãi suất tái cấp vốn nhà nước một biên độ nhỏ.

Khi người mua vay được tiền, ách tắc về đầu ra sẽ được khơi thông và các chủ đầu tư sẽ triển khai các dự án nhà ở xã hội.